Quels actifs acheter ? Quels business devrais-tu monter ? Comment vérifier la viabilité d'un projet ?
Vous êtes nombreux à nous poser ce type de questions.

Pour compléter nos nombreux contenus traitant ce sujet, notamment la vidéo où nous te présentons les systèmes CRT et LRR, que nous te recommandons de visualiser si ça n'est pas encore fait, nous te présentons aujourd'hui des formules très simples et faciles à appliquer afin de vérifier la rentabilité de ton investissement.

On pourrait croire qu'il est très complexe de calculer des gains potentiels, alors qu'on peut adopter des méthodes simples grâce à ces 5 formules utilisées par les investisseurs professionnels.

1) La Richesse dans le temps

Cette première formule est basique.
Il s’agit de calculer simplement la richesse réelle d’une personne.
En effet, nous le répétons sans cesse (et pourtant 99% des personnes n’en ont pas conscience), la richesse d’un individu ne se détermine pas en comptant l’argent ou les objets qu’il possède, mais en fonction du temps de liberté qu'il détient. Le temps libre est un luxe qu'on obtient en étant riche et indépendant financièrement.

Attention, on considère ici les personnes pouvant vivre sans emploi juste de ses épargnes, ses investissements et ses prévoyances. Ainsi, si tu souhaites connaître ton niveau de richesse, tu dois appliquer cette formule :

« Actifs liquides divisé par dépenses mensuels le tout divisé par 12 ».

EXEMPLE 1 : Imaginons une personne qui a un train de vie opulent, qui possède une voiture de sport, une grande maison et ses dépenses s’élèvent à environ 10 000€ par mois.
Concernant ses actifs liquides, elle possède au total 120 000€ provenant de son argent épargné, ses actifs financiers et ses rentes mensuelles.

Ainsi si l’on divise 120 000 (d’épargne) par 10 000 (de frais) ce qui équivaut à 10, que l’on divise à nouveau par 12, cela donne 1.

Autrement dit, cette personne ne tiendrait qu’un an avec ce qu’elle possède et sans travailler.

EXEMPLE 2 : En revanche, imaginons une personne avec un train de vie plutôt modeste, qui a des dépenses mensuelles de l’ordre de 900€ émanant de ses frais de logement, loyer ou crédit, de voitures, essence, assurance, alimentation.
Elle détient des actifs liquides provenant de son épargne en banque, des actions ainsi que des actifs financiers, pour un total de 54 000€.

On divise alors 54.000€ (d’épargne) par 900 € (de frais) ce qui donne 60, divisé à son tour par 12, soit 5.

Autrement dit, cette personne survivrait 5 ans sans avoir à travailler.

2) Le potentiel de liberté financière

Cette deuxième formule est en relation directe avec la première, et vient la compléter.

Afin d’atteindre la liberté financière, tu dois être en possession d’actifs ou d’un business qui te procure des revenus passifs, en somme : tu fournis un travail en amont et une fois ce travail d'installation effectué, cette action va te permettre de générer de l’argent automatiquement sans y consacrer plus d'efforts ou de temps.

La formule suivante déterminera ton niveau sur cette échelle.
Elle est, encore une fois, très simple : il s’agit de diviser tes revenus financiers, (c’est-à-dire ceux provenant entièrement de revenus passifs, tels que rentes locatives, dividendes, intérêts d’obligation, etc.) divisé par la totalité de tes revenus actifs (c’est-à-dire provenant du fruit de ton travail).
Le résultat sera multiplié par 100.

Cette formule va t'aider à identifier ton degré de dépendance à ton travail, mais aussi à connaître très rapidement le pourcentage de tes revenus passifs.

Prenons le cas d’un propriétaire qui loue son appartement à 300€ par mois, soit 300€ de rente nette mensuelle. Il travaille également et perçoit 1.500€ de revenu net mensuel.

On va diviser 300€ par 1.500€ ce qui représente 0,2 que l’on multiplie par 100, ce qui donne 20%. Cela signifie que nos revenus passifs représentent 20% de nos revenus actifs. Par conséquent, les 80% représentent notre taux de dépendance à notre revenu salarial.

L’objectif est donc de réduire, petit à petit cet écart, en vue de parvenir à 100% de revenus passifs ce qui suppose que l’on gagne 1.500€ de revenus passifs et 1.500€ de revenus actifs.

Si tes revenus passifs totalisent environ 90% de tes revenus actifs et que tes dépenses ne dépassent pas tes rentrées d’argent, alors tu peux envisager de renoncer à ton travail et réaliser un business ou un projet dans le but de développer tes revenus passifs.

3) Le Price Earning Ratio = PER

Imaginons que tu souhaites acheter deux biens immobiliers dont le premier est localisé dans un quartier populaire pour un coût de 100 000€ et le deuxième bien, affiché à 500 000€ et situé dans un quartier huppé.

Sur lequel des deux ton choix va t’il se porter pour faire des bénéfices ?

Il est fort probable que tu optes pour le bien le moins cher, ce qui est logique.
Cependant on va démontrer, qu’en réalité, celui à 500 000€ est bien plus rentable malgré son prix plus élevé à l’achat, que celui à 100 000€ qui est bien moins cher.

En fait, avant d’investir et savoir si un bien immobilier peut être un bon investissement, il est impératif de calculer le PER ou Price Earning Ratio. Cette formule est également largement utilisée en bourse pour repérer les bonnes ou mauvaises opportunités d’achat d’actions.
Ainsi, il te suffit de diviser le cours de l’action par son bénéfice net par action. Le résultat, te permet de savoir si celle-ci est onéreuse ou bon marché.

Ici, toutefois, il s’agit d'appliquer le PER à l’investissement immobilier en fonction du loyer locatif, ce qui va déterminer le nombre d’années nécessaires avant de pouvoir récupérer l'investissement initial.

Pour ce faire, nous divisons le prix du bien immobilier par le loyer annuel.
Le résultat nous indiquera donc le nombre d’années nécessaire pour récupérer la totalité du placement.

1. Pour reprendre l’exemple précédent et l’expliquer, il faut supposer que la maison à 100 000€, nous octroie un bénéfice annuel de 6 000€, en le louant 500€ par mois.
   Nous divisons donc 100 000€ par 6 000€ ce qui équivaut à 16,67, c’est à dire que l’on récupèrerait notre investissement de départ dans un délai d'environ 17 ans.
   
2. En revanche, la maison à 1 demi-million, concède un bénéfice annuel de 48 000€, en le louant 4 000€ par mois. En divisant 500 000€ par 48 000€ l’on obtient 10,42, ce qui signifie que nous aurions récupéré notre investissement initial en presque 10 ans 1/2.

Aussi, ce calcul démontre de façon indéniable, la meilleure rentabilité d’un investissement immobilier et dans le présent cas, il s’agit de la maison à 1 demi-million d’euros, qui, à la location, est bien plus rentable que celle à 100 000€.

Un autre moyen astucieux de déterminer la rentabilité potentielle d'un investissement est de calculer le PER moyen des différentes zones ou quartiers qui t’intéressent pour investir en immobilier. Pour ce faire, il te suffit de connaître le prix moyen de l’immobilier de la zone, et son prix moyen locatif annuel. Effectuer cette division te permettra d’analyser judicieusement et en tout état de cause, si le bien que tu souhaites acquérir est au bon prix par rapport au marché. Tu pourras appliquer la même formule, en fonction du prix du mètre carré, de la zone, la ville et ainsi de suite.
Bien évidemment le PER peut s’appliquer à n’importe quel actif, allant des actions aux investissements immobilier en passant par les produits dérivés ou encore les obligations.

4) Taux de Variation (Gains/Pertes)

Cette quatrième formule se figure de la manière suivante :

((N-1 - N)/N-1)X100 où N est égal à l’année.

Elle est tout aussi utile et efficace que les précédentes et une fois maîtrisée, elle te permettra de différencier les gains ou pertes qui découlent d’un investissement et le taux de variation du prix entre deux périodes dans le temps.

La méthode est simple toutefois, il faut bien suivre et appliquer cette règle : soustraire le prix actuel de l’actif en ta possession par le prix de l’actif lors de l’acquisition, le tout divisé par le prix d’acquisition, le résultat sera ensuite multiplié par 100.

Prenons l’exemple d’un achat d’or effectué il y 1 an, au prix de 2 000€; aujourd’hui son prix est évalué à 2 500€. Pour connaître le pourcentage du gain en 1 an, il faut soustraire 2 500, le prix actuel, par 2 000, le prix d’achat, le tout divisé par 2 000, toujours le prix d’achat, ce qui est égal à 0,25, qui, multiplié par 100, donne 25%.

On peut ainsi conclure qu'en l’espace d’une année, le prix de cet or a augmenté de 25%.
Si le résultat avait été négatif, on aurait interprété une perte d'un certain pourcentage sur le prix.

5) Ratio d’effet de levier / taux d'endettement

Cette dernière formule te permet de savoir s’il t’est possible de t’endetter un peu plus.
Comme tu le sais, dans ta quête de la liberté financière, toutes les dettes ne se valent pas.
En effet, il existe de bonnes dettes qui vont t’aider à faire usage de l’effet de levier financier et ainsi devenir Libre & Riche (si tu souhaites avoir plus d’information sur ce sujet, tu peux retrouver plus d'explication dans cet article).

Pour trouver le ratio, la formule est simple, il te suffit de diviser la somme de tes dettes par tes revenus.

Admettons que tu souhaites acheter un nouveau bien immobilier, mais tu es déjà endetté et souhaites savoir si tu seras capable de supporter une nouvelle dette mensuelle, et en retirer du cash-flow.

Pour ce faire, tu vas regrouper l’ensemble de tes dettes présentes et potentielles dans le cas où tu contractes un nouveau crédit, que tu diviseras par l’ensemble de tes revenus qu’ils soient actifs ou passifs, auxquels tu rajouteras le loyer que tu espères obtenir de ta future location immobilière, le tout multiplié par 100.

Plus concrètement : supposons que tu gagnes 2 000€ par mois incluant ton salaire et une rente d’un appartement que tu possèdes, dont le crédit contracté s’élève à 400€/par mois et tu souhaites t’endetter à nouveau pour l’acquisition d’un autre bien. Ce nouvel emprunt supposera 400€ de frais mensuels supplémentaires, toutefois en le louant il t’en rapportera potentiellement 500.
Nous ajoutons ces potentiels 500€ aux 2 000€ dans la partie des revenus, ce qui donne un total de 2 500€ et dans la partie dépenses, 400€ du précédent prêt aux 400€ du nouveau, soit un total de 800€.
Pour trouver le ratio, il suffit de diviser 800 par 2 500, ce qui donne 0,32 que l’on multiplie par 100, ce qui est égal à 32%, représentant le taux d’endettement.

Aussi, dans le cas où tu souhaites contracter un nouveau prêt bancaire pour l’achat d’un nouvel appartement à visée locative, tu t’endetterais à hauteur de 32%, tout en le louant.
Il est important de considérer que, généralement, une banque accepte de prêter à hauteur de 33% maximum. Si tu respectes ce taux d’endettement, et si ton projet est solide, tu peux envisager de le mener à bien.

Ces formules te donnent quelques premiers outils de base pour commencer à étudier sérieusement tes possibilités d'investissement. Si tu veux aller plus loin, tu peux par exemple envisager une des formations LIBRE & RICHE en Finance & Investissement ou en Stratégie Immobilière.