Alors que l’année 2022 vient tout juste de se terminer et que 2023 ouvre ses portes, les mois se sont enchaînés et ces derniers ont été marqués par de multiples crises.

Cela est dû, entres autre, à l’envolée inflationniste que nous subissons actuellement autour de la planète comme nous l’avons vu dans un précédent article.

Sans surprise, le marché de l'immobilier a aussi été fortement impacté.

Les prix de l’immobilier ont spectaculairement augmenté en 20 ans et les ventes de logements ont atteint des sommets historiques, tandis que les ménages n’ont jamais été autant endettés.

Sommes-nous à l’aube d’un retournement de prix pour 2023 ?

À quoi faut-il s’attendre pour ce début d’année avec notamment la nouvelle hausse du taux d’usure ?

Et comment envisager ses futurs placements ? 

L’état du marché : le grand retournement ?

Cela n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier autour de la planète et notamment en France n’ont cessé d’augmenter ces dernières années.

Sur l’ensemble de la France, les prix ont plus que doublé depuis le début du 21ème siècle et plus précisément de 150% et à Paris, ils ont presque été multiplié par 4 !

Compte tenu de la poussée inflationniste et de l’importance de déflater les prix, c’est-à-dire d’ajuster les graphiques à l’inflation, on se rend compte que la hausse, n’a pas été non plus si élevée que ça, du moins depuis 2010 et la crise des subprimes, constat qui reste malgré tout différent du côté parisien.

Par ailleurs, cette hausse des prix aurait pu être moins douloureuse pour les ménages si elle avait été accompagnée par une augmentation similaire des revenus. 

Or, cela n’a pas été le cas si l’on regarde la relation entre le prix des logements et le revenu annuel des ménages. 

Au niveau des loyers, ces derniers, toujours rapportés à l’évolution des revenus des ménages, ont plutôt eu tendance à stagner ce qui a contribué à la diminution du rendement locatif.

Ce qui explique entre autres la hausse du prix de l’immobilier: 

L’augmentation de la durée d’emprunt

La volonté d’atteindre l’objectif d’une ZAN:

ZAN acronyme de Zéro Artificialisation Nette des Sols provoque une restriction dans la construction de biens avec des PLU (Plan Local d’Urbanisme) restrictifs et poussant à la densification des villes.

À titre d’exemple, en 1973, alors que la population était 25 pour cent moins élevée que de nos jours, 553.000 logements étaient construits. 

Concrètement, pour se faire une représentation, si l’on rapporte le nombre de constructions à la population, pour 1.000 personnes, il y avait l’équivalent d’environ 10,6 logements construits. Tandis qu’aujourd’hui il n’y a plus que 6 logements construits, en moyenne, pour 1.000 personnes.

La logique qui sous tend la hausse de prix du logement n’est donc pas purement financière et spéculative.

Evolution des terrains bâtis : 

La part des terrains bâtis dans le patrimoine immobilier total des ménages est passée d’environ 20 pour cent dans la période 1978-1998 à 50 pour cent en 2008, et elle se maintient entre 40 pour cent et 50 pour cent.

Cela se traduit donc tout naturellement par une hausse des prix des terrains et dans le même temps, une diminution de la surface moyenne des terrains acheté. Ainsi, le pouvoir d’achat des ménages en termes de surface habitable est en chute libre.

Concrètement, les ménages dépensent toujours autant qu’auparavant par rapport à leur revenus, simplement qu’ils occupent des surfaces de plus en plus réduites.

C’est pour cette raison que, depuis 1990, le taux de propriétaires n’augmente plus. De ce fait la proportion des ménages propriétaires a tendance à stagner depuis plusieurs années.

À l’aube du grand retournement ?

Certains signes avant-coureurs viennent mettre en lumière les turbulences présentes au sein du marché immobilier.

En effet, après une augmentation constante du nombre de ventes, on observe que le nombre annuel de transactions immobilières de logements anciens est en forte hausse depuis 2015. 

En ce qui concerne le resserrement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, il faut bien rester conscient qu’un crédit immobilier se caractérise par trois éléments que sont : 

1)Le taux d’usure

Il est influencé par la politique des banques centrales ainsi que le taux d’usure en France. Le taux d’usure étant le taux au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit de prêter et qui passera de à 3,53 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et 3,57 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans dès le premier janvier 2023.

2)La durée 

Elle est limitée à 25 ans selon  les règles du HCSF  ( Haut Conseil de Stabilité Financière) 

3)Le montant de la mensualité par rapport aux revenus

C’est-à-dire le taux d’endettement limité à 35 pour cent, qui est déterminée par les deux variables précédentes auxquels s’ajoutent frais de dossier, garanties, assurances et autres coûts afférents au prêt immobilier.

Par l’intermédiaire de ces trois éléments il est possible de déterminer la capacité d’emprunt et le coût du crédit.

Or, aujourd’hui, avec la remontée des taux, la capacité d’emprunt se dégrade, en même temps que le coût du crédit augmente.

On observe que la solvabilité de la demande des ménages, c’est-à-dire leur capacité à acheter se dégrade, ce qui pousse les banques à accorder moins de prêts.

Tout logiquement, au fur et à mesure que les taux montent, le coût du crédit occupe une proportion croissante dans le montant total remboursé à la banque, au détriment du capital, c’est-à-dire de la capacité d’emprunt.

De plus, il faut savoir qu’en finance, l’on dit que la valeur d’un actif qu’il soit immobilier, boursier ou quelque soit l’actif à analyser, est égale à la somme des flux futurs actualisés au taux de rendement exigé par les investisseurs.

En ce sens, pour connaître la valeur d’un actif, il faut être capable de déterminer le flux futurs générés par l’actif en question ainsi que l’évolution future de ces flux futurs.

Le taux de rendement

À cela, il faut également prendre en compte, le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir. Il s’agit classiquement d’un taux dit “sans risque” qui est ni plus ni moins que le taux auquel l’État emprunte, c’est-à-dire l’OAT à 10 ans en France, auquel on ajoute ce que l’on appelle “une prime de risque”, c’est à dire une majoration du rendement sans risque qui rémunère l’aléa du rendement et les contraintes attachés à l’investissement.

Sauf que, indépendamment des deux premiers critères que sont les flux futurs et l’évolution de ces flux futurs, la hausse violente des taux d’intérêt a pour conséquence d’augmenter mécaniquement et tout aussi rapidement le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir.

L'encadrement des loyers

Pour bien comprendre, aujourd’hui, compte tenu de l’encadrement des loyers et des prix stratosphériques atteint par l’immobilier parisien, le rendement locatif est autour de 2,5 à 3 pour cent. 

Un taux de rendement certes médiocre, mais jusqu’alors largement suffisant lorsqu’il est comparé au taux de rendement de l’état Français à 0 pour cent, voire même négatif ces dernières années et ce, jusqu’à très récemment.

Le problème c’est que, désormais, le taux d’emprunt de l’état Français n’est plus de 0 pour cent, comme il l’était encore au début de l’année 2022, mais autour des 3 pour cent.

Après une telle hausse, le rendement locatif de l’immobilier parisien paraît bien maigre.

Dans les conditions actuelles de taux d’intérêt, le rendement locatif de l’immobilier parisien n’est clairement plus suffisant pour justifier l’investissement comme nous l'avions vu dans un précédent article.

Et donc forcément, pour retrouver de l’attrait aux yeux des investisseurs, le rendement locatif doit augmenter. Ainsi, dans un contexte d’encadrement des loyers qui interdit toutes perspectives d’augmentation sérieuse des loyers ou d’une limitation de la revalorisation de l’IRL, c’est-à-dire de l’Indice de Référence des Loyers à 3,5 pour cent ce sont tout naturellement les prix de l’immobilier qui doivent baisser !

En l’état actuel des choses, plus qu’une chute des prix, c’est une perpétuation de la dégradation du pouvoir d’achat en termes de mètres carrés qui s’observe. 

De plus, dans un contexte où la tension locative reste forte et ne cesse de croître sur l’ensemble du territoire, si les prix venaient à baisser, les rendements augmenteraient automatiquement attirant aussi vite les investisseurs pour venir profiter des nouvelles opportunités.

C’est d’ailleurs ce qui soutient encore les prix et qui empêche à ce que ces derniers chutent trop brutalement, à moins que les plafonnements perdurent trop longtemps dans le temps.

S’il est vrai que les conditions d’accès au crédit et la situation du marché immobilier sont indéniablement en train de se dégrader, il continue d’y avoir des opportunités. Certains biens verront leur prix chuter dans une plus ou moins grande mesure, tandis que d’autres verront leur prix stagner voire même augmenter.