L'accès à la propriété a longtemps été considéré comme un pilier fondamental de la stabilité sociale et économique.

Or, dans le contexte mondial actuel, ce rêve d'acquisition immobilière semble s'éloigner pour de nombreuses personnes. Les coûts croissants, les marchés surchauffés et des politiques foncières complexes rendent désormais le chemin vers la propriété parsemée d'embûches. 

Cette évolution interroge sur l'avenir de notre société et les nouvelles formes de logement qui émergeront de cette réalité.

Avons-nous atteint le point de non-retour en matière d'accès à la propriété et la fin de la propriété signifie-t-elle la fin du rêve d'un chez-soi ?

Hausse des taux d’intérêt et crise du logement

L’immobilier est au centre des préoccupations économiques et sociales des Français avec environ 58 pour cent des ménages étant propriétaires de leur résidence principale.

De plus, l’immobilier reste le principal facteur d'épargne et de patrimoine pour les ménages, surtout pour la classe moyenne qui possède peu d'autres actifs.

En d’autres termes, l’immobilier est un marché qui intéresse particulièrement !

Or, cela n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier autour de la planète et notamment en France n’ont cessé d’augmenter ces dernières années !

Sur l’ensemble de la France, les prix ont plus que doublé depuis le début du 21ème siècle et plus précisément de 150 pour cent et à Paris, ils ont presque été multipliés par 4 !

Évidemment, compte tenu de la poussée inflationniste et de l’importance de déflater les prix, c’est-à-dire d’ajuster les graphiques à l’inflation, on se rend compte que la hausse, notamment en France n’a pas été non plus si élevée que ça, du moins depuis 2010 et la crise des subprimes, constat qui reste malgré tout différent du côté parisien.

Par ailleurs, cette hausse des prix aurait pu être moins douloureuse pour les ménages si elle avait été accompagnée par une augmentation similaire des revenus. 

Or, cela n’a pas été le cas !

En effet, si l’on regarde la relation entre le prix des logements et le revenu annuel des ménages, entre 1964 et 2000, le prix des logements était relativement stable et suivait l’évolution des revenus des ménages.

Au niveau des loyers, ces derniers, toujours rapportés à l’évolution des revenus des ménages, ont plutôt eu tendance à stagner, ce qui a contribué à la diminution du rendement locatif.

Évidemment, si la baisse des taux historique que nous avons expérimenté au cours de la dernière décennie explique une partie de la hausse du prix des biens immobiliers, 

Elle n’est pas le seul et unique facteur puisqu’il est nécessaire également de prendre en compte l’augmentation des durées d’emprunt, ou encore la volonté d’atteindre l’objectif d’une ZAN, acronyme de Zéro Artificialisation Nette des Sols, par le gouvernement, provoquant une restriction dans la construction de biens avec des Plans Locaux d’Urbanisme restrictifs et poussant à la densification des villes.

La logique qui sous-tend la hausse de prix du logement n’est donc pas purement financière et spéculative, entre autres, parce que cette hausse se distribue différemment entre le bâti d’une part et le foncier de l’autre.

Concrètement, les ménages dépensent toujours autant qu’auparavant par rapport à leurs revenus, simplement parce qu'ils occupent des surfaces de plus en plus réduites, ce qui pourrait tout naturellement se poursuivre dans le futur. Il convient donc de raisonner non pas en termes absolus, mais en termes relatifs pour mieux appréhender le marché de l’immobilier.

C’est d’ailleurs précisément pour cette raison que, depuis 1990, le taux de propriétaires n’augmente plus que pour les seniors, certains ménages étant automatiquement et mécaniquement exclus de l’investissement immobilier :

Pris au niveau national, la proportion des ménages propriétaires a tendance à stagner depuis plusieurs années.

D’ailleurs, on observe que la proportion des locataires et propriétaires était plutôt homogène quel que soit le montant de revenu des ménages à l’époque, tandis que désormais, il s’est totalement dégradé en défaveur des revenus les plus faibles qui sont surreprésentés parmi les locataires,

En revanche, le sort des plus jeunes reste à peu près le même, bien que l’on observe une légère paupérisation.

Ainsi les prix de l’immobilier dépendent non seulement de variables “réelles”, telles que les revenus, la démographie ou encore les contraintes pesant sur l’offre comme l’évolution des permis de construire, des normes de construction et du prix des matériaux, mais aussi de variables “financières”, à savoir le taux d’intérêt et les conditions de crédit telles que le montant et pourcentage d’apport personnel, la durée du crédit, les normes d’endettement et ainsi de suite.

Or, le marché du logement français a connu ces dernières décennies à la fois une baisse des taux d’intérêt et un assouplissement des conditions financières. 

Comme on peut le voir, le graphique présente la variation du pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carrés depuis 1998 expliquée par trois variables que sont l’évolution du revenu disponible, du taux d’emprunt et des prix de l’immobilier.

On observe que la surface accessible en France a perdu environ 42 mètres carrés à cause de l’envolée des prix qui vient tirer à la baisse le pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carré, mais dont l’effet négatif est partiellement compensé par la hausse du revenu disponible, faisant gagner environ 20 mètres carrés puis, surtout à partir de 2008, par la baisse des taux d’emprunt permettant de gagner environ 16 mètres carrés de pouvoir d’achat.

Ainsi, en termes nets, le pouvoir d’achat immobilier en mètres carrés s’est légèrement réduit, d’environ 6 mètres carrés par rapport à 1998, à cause, ou plutôt grâce, à l'interaction de ces différentes variables.

À cela, il ne faut pas oublier que pour que les primo-accédants puissent aujourd’hui acquérir, à quelques choses près, le même logement qu’en 2000, malgré la hausse des prix, il leur faut augmenter leur durée d’emprunt de 15 à 25 ans, ce qui correspond précisément à l’évolution observée.

Une nuance à apporter toutefois, c’est qu’il est particulièrement difficile d'appréhender l’impact de ce que l’on appelle l’effet qualité. Autrement dit, valoriser à la hausse ou à la baisse l’évolution de la qualité du logement.

En effet, en principe, les logements sont mieux équipés, mieux isolés et plus pratiques d’accès qu’à la fin des années 90 et donc, si en termes de mètres carrés ces évolutions n’ont aucun impact, l’on pourrait considérer qu’en réalité, le pouvoir d’achat s’est amélioré ou s’est au moins stabilisé puisque le confort s’est accrue.

Un accès à la propriété devenu impossible ?

Compte tenu de ce que l’on vient de voir et des tensions existantes, certains signes avant-coureurs viennent mettre en lumière les turbulences présentes au sein du marché immobilier.

En effet, après une augmentation constante du nombre de ventes depuis 1970, avec certaines chutes entre-temps, on observe que le nombre annuel de transactions immobilières de logements anciens est en forte baisse et constitue l’une des chutes les plus brutales après celle de la crise des subprimes de 2008.

À côté de cet indicateur, compte tenu du resserrement des conditions financières, c’est la production de crédit qui est également impactée. Pour se faire une idée, elle a diminué de 50 pour cent, soit une baisse encore plus prononcée que celle observée durant l’automne 2008, au plus profond de la crise financière.

En ce qui concerne le resserrement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, il faut bien rester conscient qu’un crédit immobilier se caractérise par trois éléments que sont : 

1° Premièrement, le taux d’intérêt, influencé par la politique des banques centrales ainsi que le taux d’usure en France, c’est-à-dire le taux au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit de prêter et qui se trouve à 5,28 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et 5,56 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans.

2° Deuxièmement, la durée, limitée à 25 ans avec les règles du HCSF, c’est-à-dire le Haut Conseil de Stabilité Financière, avec possibilité de cumuler 2 ans de remboursement différé, portant la durée à 27 ans au lieu de 30 voire 35 ans avant

3° Et finalement, troisièmement, le montant de la mensualité par rapport aux revenus, c’est-à-dire le taux d’endettement limité à 35 pour cent, qui est déterminée par les deux variables précédentes que sont les taux ainsi que la durée, auxquels s’ajoutent frais de dossier, garanties, assurances et autres coûts afférents au prêt immobilier.

Par l’intermédiaire de ces trois éléments il est donc possible de déterminer d’une part la somme empruntée, c’est-à-dire la capacité d’emprunt et, d’autre part, la somme acquise par la banque, c’est-à-dire le coût du crédit.

Or, aujourd’hui, avec la remontée des taux, la capacité d’emprunt se dégrade, en même temps que le coût du crédit augmente.

Cela est donc logique puisque, imaginons une personne qui souhaite rembourser l’équivalent de 1.000 euros par mois sur une durée de 25 ans.

  les taux d'intérêt étaient à 10 pour cent ce qui était le cas dans les années 80, la capacité d'emprunt dans de telles conditions était de 110.000 euros, tandis que le coût du crédit était de 190.000 euros.

En revanche, avec des taux à 1 pour cent, ce qui était encore le cas début 2022, la capacité d'emprunt dans les mêmes conditions était de 265.000 euros pour un coût du crédit de seulement 35.000 euros.

Autrement dit, par le seul effet de la baisse des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat en termes de capacité d’emprunt avait plus que doublé, permettant de payer 140 pour cent plus cher avec exactement le même effort de remboursement tous les mois comme on peut le voir sur ce graphique.

Tout logiquement, au fur et à mesure que les taux montent, le coût du crédit occupe une proportion croissante dans le montant total remboursé à la banque, au détriment du capital, c’est-à-dire de la capacité d’emprunt.

À titre illustratif, dans l’exemple d’un crédit sur 25 ans avec des mensualités de remboursement de 1.000 euros, à partir du moment où le taux se rapprochent de 7 pour cent, le montant du coût du crédit devient égal à la capacité d’emprunt. Autrement dit, à ce stade, l’emprunteur paie autant d’intérêt que de capital. 

C’est un peu comme si la personne payait “deux fois” le prix de sa maison pour ainsi dire.

On peut donc représenter graphiquement les capacités d’emprunt et le coût d’un crédit de 1 .000 euros de mensualité en fonction du taux d’intérêt et de la durée d’emprunt.

En l’espace d’un an et demi, avec la remontée des taux passant de 1 pour cent à 5 pour cent, c’est donc un pouvoir d’achat qui chute de plus de 35 pour cent. Les biens valorisés à 265.000 euros devraient chuter à 170.000 euros pour que les emprunteurs de début 2022 puissent acheter les mêmes biens qu’en 2023.

Dans de telles conditions, si la question de l'arbitrage entre achat et location de sa résidence principale ne se posait pas, il y a encore quelques mois, la hausse rapide des taux d'intérêt depuis près d'un an et demi a changé la donne en diminuant drastiquement la capacité d'emprunt des candidats à la propriété. 

La conséquence, c’est que l'équation est beaucoup moins évidente aujourd'hui qu'hier. Ainsi, les emprunteurs doivent, pour compenser cette contrainte, soit augmenter leur apport personnel, soit augmenter le montant de leurs mensualités de remboursement, deux variables dont la limite se trouve dans le montant d’épargne de ces derniers et dans leur taux d’endettement limité à 35 pour cent.

Cette conjoncture pourrait ne pas s’améliorer de sitôt compte tenu de la situation actuelle. En effet, il y a un peu plus d'un an, le principal taux directeur de la Banque centrale européenne était à 0 pour cent. 

Aujourd'hui, ce même taux se trouve à 4,25 pour cent  et, pour couronner le tout, la Banque Centrale Européenne indique elle-même que ce taux d'intérêt est susceptible de continuer à augmenter afin de lutter contre l’inflation qui était devenue incontrôlable et qui continue d’être particulièrement élevée, notamment du côté de la France, avec un rebond sur le mois d’août.