Alors que les tensions au sein du système bancaire semblent s’être apaisées, ces mésaventures n’ont pas été sans conséquences !

Désormais, c’est l’immobilier d’entreprise qui semblent être sous tension.

L'effondrement de la Silicon Valley Bank et du Credit Suisse a envoyé des ondes de choc dans le secteur bancaire…

La BCE a d’ailleurs mis en garde contre le risque de faillite en chaîne car de nombreux acteurs sont interconnectés.

Quels sont les avertissements qui ont été émis ? Sommes-nous sur le point de vivre une nouvelle crise des subprimes de 2008 ?

Les fissures commencent à apparaître

Secoués par la hausse des taux d’intérêt et la récente crise bancaire, les fondements de l'immobilier professionnel se trouvent ébranlés…

L’immobilier de bureaux traversait déjà une période difficile avec le passage au travail hybride pendant la pandémie de coronavirus. En effet,  de nombreux propriétaires ont liquidé une partie de leur portefeuille immobilier et les locataires ont réduit leurs effectifs voire quitté leurs locaux.

Pour rappel, l’immobilier de bureaux fait partie de la famille de l’immobilier professionnel.

L’immobilier de bureaux est la plus grande composante du marché de l’immobilier d’entreprise.

Déjà avec la pandémie les promoteurs et propriétaires ont du s’adapter mais aujourd'hui, on observe une augmentation rapide des coûts d'emprunt alors que les banques centrales augmentent les taux d'intérêt et resserrent leur politique monétaire. 

Si l’usage de l’effet de levier a toujours été un élément central de l'immobilier, les récentes faillites bancaires, ont a alimenté les craintes d’un accès au crédit moindre et plus cher.

Cela se répercute d’ailleurs automatiquement sur les prix de l'immobilier qui ont déjà fortement baissé ces derniers mois… 

Les valeurs immobilières européennes n’ont toujours pas pleinement pris en compte la hausse des taux d'intérêt… Ainsi, certains analystes estiment qu’elles pourraient chuter de près de 50% d'ici la fin de 2024.

Cette accumulation de mauvaises nouvelles commence à mettre la puce à l'oreille et le système commence à se fissurer.

Exemple: Blackstone, le plus grand investisseur d’immobilier professionnel au monde, a fait défaut le mois dernier sur un prêt garanti sur un portefeuille finlandais de bureaux et de commerces.. 

La question qui inquiète les investisseurs est donc: Est-ce que ces cas isolés  vont s'accélérer en une crise? 

L’immobilier va flancher ?

Il convient toutefois de noter que les dettes liées à l’immobilier ont subi un grand changement depuis 2009. 

En effet, aujourd’hui, il y a plus de prêteurs et de capitaux propres qu’auparavant ce qui se traduit par un effet de levier plus faible réduisant d’autant le risque de stress à grande échelle.

Par ce mécanisme, cela permet donc aux institutions qui octroient des crédits de se prémunir contre un risque d’insolvabilité.

Explication: 

Situation 1

Imaginons une situation où un investisseur s’endette pour acheter un bien immobilier de 100.000 euros en contractant une dette auprès d’une banque.

Si le marché immobilier chute de 30%, cela veut dire que, désormais, le bien immobilier ne vaut plus que 70.000 euros. 

Or, alors même que la valeur de cet actif a baissé, le montant de la dette qui est dûe à la banque est toujours de 100.000 euros= situation d’insolvabilité.

Dans l'absolu, cette situation n’est pas problématique en soi, tant que l’investisseur parvient à rembourser ses dettes. 

Situation 2

En revanche, là où la situation peut très rapidement devenir incontrôlable c’est lorsque la personne doit revendre en urgence son bien pour rembourser la banque. 

Elle n’obtiendra que 70.000 euros de la vente du bien alors qu’elle devra rendre 100.000 euros à la banque. Ainsi, par effet domino, si la banque était elle-même endettée vis-à-vis d’autres entités, elle pourrait également se retrouver insolvable et dans l’impossibilité de rembourser ses dettes, contaminant de facto l’ensemble du système.

Pour limiter ces risques d’insolvabilité, les banques ne prêtent désormais pas plus de 60% de la valeur du bien.

Situation 3

Si on reprend la même situation mais que, pour un bien d’un montant de 100.000 euros, l’établissement de crédit n’accepte, cette fois-ci, de prêter que 60% de la valeur, cela suppose un apport en fonds propres de 40.000 euros de la part de l’investisseur.

En d’autres termes, si le marché immobilier venait à baisser de 30 % , alors, comme dans le cas de figure précédent, le prix du bien tomberait à 70.000 euros mais, étant donné que la banque n’a prêter qu’un montant équivalent à 60% de sa valeur, soit 60.000 euros, même en cas de revente anticipé, l’investisseur parviendrait à rembourser la totalité du crédit et il lui resterait encore 10.000 euros dans sa poche.

AInsi, l’investisseur perdrait de l’argent mais il ne tomberait pas dans une situation d’insolvabilité et cette situation n’impacterait pas le reste des acteurs.

Pour autant, il faut savoir que  que les banques ne sont pas les seuls prêteurs ! Il y a tout un tas d'acteurs exposés à ce secteur…

Les contagions ont commencé ?!

Shadow Banking/ système bancaire parallèle : il vise à réaliser des activités similaires aux activités des établissements de crédit mais en impliquant des entités en dehors du système bancaire réglementé.

Ces prêteurs alternatifs occupent désormais le terrain occupé par les banques pendant la crise financière et comme le reconnaît la Banque Centrale Européenne : 

“Au cours de la dernière décennie, le secteur des fonds d’investissement immobilier s'est considérablement développé et représente désormais 40 pour cent du marché des crédits immobiliers professionnels dans la zone euro. 

Cela signifie que les évolutions du marché immobilier et des fonds d’investissement immobilier sont devenues de plus en plus interdépendantes. 

L'instabilité du secteur des fonds d’investissement immobilier pourrait donc avoir des implications systémiques pour le marché des prêts immobiliers professionnels, ce qui pourrait à son tour affecter la stabilité du système financier de manière générale et de l'économie réelle”.

C’est pour cette raison que la pression sur l'immobilier commercial se répercute également sur le secteur de la gestion d'actifs. Au cours de l'année écoulée, un certain nombre de fonds ont été contraints de retarder les demandes de retrait des institutions afin de décharger les actifs sous-jacents en temps opportun. Alors que beaucoup continuent de reporter les ordres de rachat, BlackRock a commencé à rembourser certains investisseurs qui ont tenté de racheter leur investissement il y a un an déjà.

Il est fondamental de bien distinguer : problèmes de liquidité et problème de solvabilité.

Insolvabilité: une situation dans laquelle il est possible de rester durant une période plus ou moins prolongée. 

Illiquidité : situation durant laquelle une entité doit rembourser de l’argent rapidement alors même qu’elle ne le possède pas ou qu’elle le possèdera plus tard.

C’est précisément pour cette raison que la Banque Centrale Européenne a mis en garde contre les vulnérabilités de ce marché immobilier professionnel. 

Une chose est sûre: les tensions ne font que commencer et les risques associés au resserrement des conditions de financement et à l'incertitude macrofinancière ont commencé à se matérialiser.