L'accès à la propriété a longtemps été considéré comme un pilier fondamental de la stabilité sociale et économique.

Or, dans le contexte mondial actuel, ce rêve d'acquisition immobilière semble s'éloigner pour de nombreuses personnes. Les coûts croissants, les marchés surchauffés et des politiques foncières complexes rendent désormais le chemin vers la propriété parsemée d'embûches. 

Cette évolution interroge sur l'avenir de notre société et les nouvelles formes de logement qui émergeront de cette réalité.

Avons-nous atteint le point de non-retour en matière d'accès à la propriété et la fin de la propriété signifie-t-elle la fin du rêve d'un chez-soi ?

Hausse des taux d’intérêt et crise du logement

L’immobilier est au centre des préoccupations économiques et sociales des Français avec environ 58 pour cent des ménages étant propriétaires de leur résidence principale.

De plus, l’immobilier reste le principal facteur d'épargne et de patrimoine pour les ménages, surtout pour la classe moyenne qui possède peu d'autres actifs.

En d’autres termes, l’immobilier est un marché qui intéresse particulièrement !

Or, cela n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier autour de la planète et notamment en France n’ont cessé d’augmenter ces dernières années !

Sur l’ensemble de la France, les prix ont plus que doublé depuis le début du 21ème siècle et plus précisément de 150 pour cent et à Paris, ils ont presque été multipliés par 4 !

Évidemment, compte tenu de la poussée inflationniste et de l’importance de déflater les prix, c’est-à-dire d’ajuster les graphiques à l’inflation, on se rend compte que la hausse, notamment en France n’a pas été non plus si élevée que ça, du moins depuis 2010 et la crise des subprimes, constat qui reste malgré tout différent du côté parisien.

Par ailleurs, cette hausse des prix aurait pu être moins douloureuse pour les ménages si elle avait été accompagnée par une augmentation similaire des revenus. 

Or, cela n’a pas été le cas !

En effet, si l’on regarde la relation entre le prix des logements et le revenu annuel des ménages, entre 1964 et 2000, le prix des logements était relativement stable et suivait l’évolution des revenus des ménages.

Au niveau des loyers, ces derniers, toujours rapportés à l’évolution des revenus des ménages, ont plutôt eu tendance à stagner, ce qui a contribué à la diminution du rendement locatif.

Évidemment, si la baisse des taux historique que nous avons expérimenté au cours de la dernière décennie explique une partie de la hausse du prix des biens immobiliers, 

Elle n’est pas le seul et unique facteur puisqu’il est nécessaire également de prendre en compte l’augmentation des durées d’emprunt, ou encore la volonté d’atteindre l’objectif d’une ZAN, acronyme de Zéro Artificialisation Nette des Sols, par le gouvernement, provoquant une restriction dans la construction de biens avec des Plans Locaux d’Urbanisme restrictifs et poussant à la densification des villes.

La logique qui sous-tend la hausse de prix du logement n’est donc pas purement financière et spéculative, entre autres, parce que cette hausse se distribue différemment entre le bâti d’une part et le foncier de l’autre.

Concrètement, les ménages dépensent toujours autant qu’auparavant par rapport à leurs revenus, simplement parce qu'ils occupent des surfaces de plus en plus réduites, ce qui pourrait tout naturellement se poursuivre dans le futur. Il convient donc de raisonner non pas en termes absolus, mais en termes relatifs pour mieux appréhender le marché de l’immobilier.

C’est d’ailleurs précisément pour cette raison que, depuis 1990, le taux de propriétaires n’augmente plus que pour les seniors, certains ménages étant automatiquement et mécaniquement exclus de l’investissement immobilier :

Pris au niveau national, la proportion des ménages propriétaires a tendance à stagner depuis plusieurs années.

D’ailleurs, on observe que la proportion des locataires et propriétaires était plutôt homogène quel que soit le montant de revenu des ménages à l’époque, tandis que désormais, il s’est totalement dégradé en défaveur des revenus les plus faibles qui sont surreprésentés parmi les locataires,

En revanche, le sort des plus jeunes reste à peu près le même, bien que l’on observe une légère paupérisation.

Ainsi les prix de l’immobilier dépendent non seulement de variables “réelles”, telles que les revenus, la démographie ou encore les contraintes pesant sur l’offre comme l’évolution des permis de construire, des normes de construction et du prix des matériaux, mais aussi de variables “financières”, à savoir le taux d’intérêt et les conditions de crédit telles que le montant et pourcentage d’apport personnel, la durée du crédit, les normes d’endettement et ainsi de suite.

Or, le marché du logement français a connu ces dernières décennies à la fois une baisse des taux d’intérêt et un assouplissement des conditions financières. 

Comme on peut le voir, le graphique présente la variation du pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carrés depuis 1998 expliquée par trois variables que sont l’évolution du revenu disponible, du taux d’emprunt et des prix de l’immobilier.

On observe que la surface accessible en France a perdu environ 42 mètres carrés à cause de l’envolée des prix qui vient tirer à la baisse le pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carré, mais dont l’effet négatif est partiellement compensé par la hausse du revenu disponible, faisant gagner environ 20 mètres carrés puis, surtout à partir de 2008, par la baisse des taux d’emprunt permettant de gagner environ 16 mètres carrés de pouvoir d’achat.

Ainsi, en termes nets, le pouvoir d’achat immobilier en mètres carrés s’est légèrement réduit, d’environ 6 mètres carrés par rapport à 1998, à cause, ou plutôt grâce, à l'interaction de ces différentes variables.

À cela, il ne faut pas oublier que pour que les primo-accédants puissent aujourd’hui acquérir, à quelques choses près, le même logement qu’en 2000, malgré la hausse des prix, il leur faut augmenter leur durée d’emprunt de 15 à 25 ans, ce qui correspond précisément à l’évolution observée.

Une nuance à apporter toutefois, c’est qu’il est particulièrement difficile d'appréhender l’impact de ce que l’on appelle l’effet qualité. Autrement dit, valoriser à la hausse ou à la baisse l’évolution de la qualité du logement.

En effet, en principe, les logements sont mieux équipés, mieux isolés et plus pratiques d’accès qu’à la fin des années 90 et donc, si en termes de mètres carrés ces évolutions n’ont aucun impact, l’on pourrait considérer qu’en réalité, le pouvoir d’achat s’est amélioré ou s’est au moins stabilisé puisque le confort s’est accrue.

Un accès à la propriété devenu impossible ?

Compte tenu de ce que l’on vient de voir et des tensions existantes, certains signes avant-coureurs viennent mettre en lumière les turbulences présentes au sein du marché immobilier.

En effet, après une augmentation constante du nombre de ventes depuis 1970, avec certaines chutes entre-temps, on observe que le nombre annuel de transactions immobilières de logements anciens est en forte baisse et constitue l’une des chutes les plus brutales après celle de la crise des subprimes de 2008.

À côté de cet indicateur, compte tenu du resserrement des conditions financières, c’est la production de crédit qui est également impactée. Pour se faire une idée, elle a diminué de 50 pour cent, soit une baisse encore plus prononcée que celle observée durant l’automne 2008, au plus profond de la crise financière.

En ce qui concerne le resserrement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, il faut bien rester conscient qu’un crédit immobilier se caractérise par trois éléments que sont : 

1° Premièrement, le taux d’intérêt, influencé par la politique des banques centrales ainsi que le taux d’usure en France, c’est-à-dire le taux au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit de prêter et qui se trouve à 5,28 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et 5,56 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans.

2° Deuxièmement, la durée, limitée à 25 ans avec les règles du HCSF, c’est-à-dire le Haut Conseil de Stabilité Financière, avec possibilité de cumuler 2 ans de remboursement différé, portant la durée à 27 ans au lieu de 30 voire 35 ans avant

3° Et finalement, troisièmement, le montant de la mensualité par rapport aux revenus, c’est-à-dire le taux d’endettement limité à 35 pour cent, qui est déterminée par les deux variables précédentes que sont les taux ainsi que la durée, auxquels s’ajoutent frais de dossier, garanties, assurances et autres coûts afférents au prêt immobilier.

Par l’intermédiaire de ces trois éléments il est donc possible de déterminer d’une part la somme empruntée, c’est-à-dire la capacité d’emprunt et, d’autre part, la somme acquise par la banque, c’est-à-dire le coût du crédit.

Or, aujourd’hui, avec la remontée des taux, la capacité d’emprunt se dégrade, en même temps que le coût du crédit augmente.

Cela est donc logique puisque, imaginons une personne qui souhaite rembourser l’équivalent de 1.000 euros par mois sur une durée de 25 ans.

  les taux d'intérêt étaient à 10 pour cent ce qui était le cas dans les années 80, la capacité d'emprunt dans de telles conditions était de 110.000 euros, tandis que le coût du crédit était de 190.000 euros.

En revanche, avec des taux à 1 pour cent, ce qui était encore le cas début 2022, la capacité d'emprunt dans les mêmes conditions était de 265.000 euros pour un coût du crédit de seulement 35.000 euros.

Autrement dit, par le seul effet de la baisse des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat en termes de capacité d’emprunt avait plus que doublé, permettant de payer 140 pour cent plus cher avec exactement le même effort de remboursement tous les mois comme on peut le voir sur ce graphique.

Tout logiquement, au fur et à mesure que les taux montent, le coût du crédit occupe une proportion croissante dans le montant total remboursé à la banque, au détriment du capital, c’est-à-dire de la capacité d’emprunt.

À titre illustratif, dans l’exemple d’un crédit sur 25 ans avec des mensualités de remboursement de 1.000 euros, à partir du moment où le taux se rapprochent de 7 pour cent, le montant du coût du crédit devient égal à la capacité d’emprunt. Autrement dit, à ce stade, l’emprunteur paie autant d’intérêt que de capital. 

C’est un peu comme si la personne payait “deux fois” le prix de sa maison pour ainsi dire.

On peut donc représenter graphiquement les capacités d’emprunt et le coût d’un crédit de 1 .000 euros de mensualité en fonction du taux d’intérêt et de la durée d’emprunt.

En l’espace d’un an et demi, avec la remontée des taux passant de 1 pour cent à 5 pour cent, c’est donc un pouvoir d’achat qui chute de plus de 35 pour cent. Les biens valorisés à 265.000 euros devraient chuter à 170.000 euros pour que les emprunteurs de début 2022 puissent acheter les mêmes biens qu’en 2023.

Dans de telles conditions, si la question de l'arbitrage entre achat et location de sa résidence principale ne se posait pas, il y a encore quelques mois, la hausse rapide des taux d'intérêt depuis près d'un an et demi a changé la donne en diminuant drastiquement la capacité d'emprunt des candidats à la propriété. 

La conséquence, c’est que l'équation est beaucoup moins évidente aujourd'hui qu'hier. Ainsi, les emprunteurs doivent, pour compenser cette contrainte, soit augmenter leur apport personnel, soit augmenter le montant de leurs mensualités de remboursement, deux variables dont la limite se trouve dans le montant d’épargne de ces derniers et dans leur taux d’endettement limité à 35 pour cent.

Cette conjoncture pourrait ne pas s’améliorer de sitôt compte tenu de la situation actuelle. En effet, il y a un peu plus d'un an, le principal taux directeur de la Banque centrale européenne était à 0 pour cent. 

Aujourd'hui, ce même taux se trouve à 4,25 pour cent  et, pour couronner le tout, la Banque Centrale Européenne indique elle-même que ce taux d'intérêt est susceptible de continuer à augmenter afin de lutter contre l’inflation qui était devenue incontrôlable et qui continue d’être particulièrement élevée, notamment du côté de la France, avec un rebond sur le mois d’août.

Le marché immobilier français est une sphère complexe, un univers vibrant de transactions, de cycles économiques et d'aspirations sociales. 

Si pour 65% des Français, ce marché est bien plus qu'une simple facette de l'économie, il est le pivot de la constitution du patrimoine pour de nombreux ménages, particulièrement la classe moyenne, qui voit en lui une source d'épargne et un pilier de stabilité. 

Mais le marché immobilier est loin d'être statique, et le vent de changement souffle une fois de plus.

Entre les faillites d'agences, de promoteurs et de constructeurs, la crise immobilière s'invite en France. 

La construction est concernée par l’envolée des défaillances avec une augmentation de 42 pour cent et l'immobilier se trouve en grande difficulté avec 578 procédures de sauvegardes, redressements judiciaires ou liquidations judiciaires.e

C'est notamment la promotion immobilière et les agences immobilières qui souffrent le plus !

Alors que le marché immobilier est sur le point de connaître une nouvelle phase, il est crucial de comprendre comment la situation actuelle s'est développée. La solution pourrait bien résider dans une baisse significative des prix d'achat, avec des implications profondes pour la rentabilité de l'immobilier en tant qu'investissement.

C'est donc une période charnière pour l'immobilier français. Les défis sont nombreux et les réponses à y apporter ne sont pas évidentes.

Quel est l’état du marché immobilier actuel et sommes-nous à l’aube d’un retournement?

La fin d’un cycle

L’immobilier est au centre des préoccupations économiques et sociales des Français avec environ 65 pour cent des ménages étant propriétaires d’un bien et 58 pour cent étant propriétaires de leur résidence principale : une proportion plus élevée qu'en Europe du Nord mais inférieure à celle de l'Europe de l'Est et du Sud.

En effet, contrairement à une croyance populaire bien établie, la France se trouve dans la fourchette basse et, elle est, après la Suède, l’Autriche, l’Allemagne et la Suisse, l’un des pays européens où le taux de propriétaires est le plus faible.

Toujours est-il que l’immobilier reste le principal facteur d'épargne et de patrimoine pour les ménages, surtout pour la classe moyenne qui possède peu d'autres actifs.

En d’autres termes, l’immobilier est un marché qui intéresse particulièrement mais pour un marché du logement sain, encore faut-il qu’il y ait à la fois un marché de vente liquide ainsi qu’un parc locatif de qualité, tous deux soutenus par des investisseurs, qu'ils soient privés ou institutionnels.

Cependant, la récente hausse des taux d'intérêt pourrait perturber l'équilibre du marché, affecter les différentes parties impliquées et provoquer des demandes politiques possiblement contraires à l'efficacité économique. 

Cela nécessite néanmoins : 

1° Premièrement, de laisser les valeurs s'ajuster rapidement pour compenser la hausse du coût du crédit,

2° Ensuite, deuxièmement, de ne pas introduire des mesures de compensation pour ceux qui subissent une baisse de valeur, 

3° Et finalement, d'éviter de bloquer la production de nouveaux logements, tout en corrigeant les problèmes structurels limitant la production et la rénovation de logements.

Pour analyser la situation actuelle du marché immobilier, il est crucial d'examiner l'évolution des loyers et des prix immobiliers au cours des trois dernières décennies. 

À partir de la fin des années 70, les loyers ont augmenté à un rythme semblable à celui du revenu des ménages et légèrement plus vite que l'inflation.

Néanmoins, cette réalité peut différer du vécu de certains locataires, en raison de la paupérisation relative de cette population et du calcul de l'Insee qui neutralise une partie de la hausse des loyers liée à l'amélioration de la qualité des logements.

En outre, la réglementation protège souvent les locataires actuels, laissant la majorité de la hausse affecter les nouveaux baux, et les zones tendues, telles que l'Ile de France et la région parisienne, où la demande de logements dépasse l'offre, connaissent une augmentation plus rapide.

Ainsi, ces données ne supposent évidemment pas l'absence d'une crise du logement, mais plutôt que la crise est aussi sévère qu'il y a trente ans. 

De ce fait, pour répondre aux besoins liés à l'augmentation de la population, au mouvement de décohabitation et à la concentration des ménages dans les zones urbaines, ainsi qu'à la résorption des logements insalubres et à l'obsolescence d'une partie du parc immobilier, il faudrait construire entre 400.000 et 500.000 logements par an.

Or, la production actuelle est bien en dessous de ce seuil, notamment en raison d’un double phénomène : 

1° Le premier est dû à l'instabilité du nombre de permis de construire accordés, qui est souvent liée aux cycles électoraux et coïncide exactement avec les années d'élections Cela se reflète d’ailleurs au travers de l’adage “maire bâtisseur, maire battu”.

2° Le second, est dû à un ralentissement en 2022 du nombre de logements réellement mis en construction, principalement en raison de la hausse des taux d'intérêt et de l’envolée des coûts de construction.

Ainsi, tout naturellement, cette insuffisance de production a contribué à l'augmentation des loyers dans les zones tendues et à l’envolée des prix des biens immobiliers.

Par exemple, sur une période de 30 ans, les prix de l'immobilier ont été multipliés par plus de 3 en France et près de 3,5 à Paris, entraînant une inégalité croissante dans l'accès à la propriété, en particulier parmi les jeunes ménages modestes dont le taux de propriétaire a été divisé par 2 en l’espace de 40 ans.

Ce phénomène est largement dû à la baisse continue des taux d'intérêt sur cette même période, ce qui a permis aux acheteurs d'emprunter plus cher tout en conservant le même effort financier, notamment grâce à l'allongement de la durée des prêts. 

On voit d’ailleurs que, malgré l'augmentation des prix de l'immobilier, les primo-accédant ont encore pu, jusqu'à très récemment, encore acquérir un logement comparable à celui de l'année 2000 à condition d’étendre leur durée de prêt de 15 à 24 ans, une tendance qui est en fait très proche de ce qui a été réellement observé.

Ainsi, alors que les loyers ont généralement suivi l'inflation et la croissance du revenu des ménages, les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté, principalement en raison de la baisse des taux d'intérêt et de l'insuffisance de la production de logements neufs. 

Cela a eu un impact sur l'épargne des ménages et a accentué les inégalités en termes d'accès à la propriété.

Sauf que, désormais, après près de 40 ans de baisse continue, les taux remontent fortement et sans doute durablement ce qui aura nécessairement des conséquences sur les prix des actifs.

La baisse des prix 

Compte tenu de ce que l’on vient de voir et de la baisse des prix de l’immobilier, les acteurs du marché, en particulier ceux engagés dans la location, se trouvent face à une dépréciation récente de la rentabilité des investissements.

En effet, la rentabilité actuelle des loyers, par rapport au coût d'achat, est en baisse comparativement à d'autres types d'investissements, tels que les obligations.

Ainsi, ce lundi 5 juin, la manière de résorber la crise du logement sera abordée par le Conseil national de la refondation Logement. Une crise qui affecte non seulement les professionnels du secteur de la construction, qui s'alarment de la possible perte de 100.000 emplois d'ici 2025 en raison de l'effondrement des ventes de logements neufs, 

mais aussi les acheteurs potentiels, affectés par l'augmentation des taux d'intérêt sur les prêts, et les locataires qui rencontrent de plus en plus de difficultés pour trouver des logements disponibles.

Bien que cette situation soit déplorable, il existe néanmoins trois solutions potentielles pour le résoudre :

1° Premièrement, les loyers pourraient être augmentés, à un rythme plus rapide que l'inflation. Cependant, cette solution semble peu réaliste au regard de la situation actuelle.

2° Deuxièmement, des incitations fiscales pourraient être accordées aux propriétaires pour compenser la diminution des taux de rendement, mais cela reviendrait à faire supporter le coût de ces incitations par l'ensemble de la collectivité.

3° Enfin, la troisième option serait de laisser les prix d'achat diminuer suffisamment pour que le rendement augmente et redevienne compétitif par rapport à d'autres placements.

Cette dernière option, fondée sur le marché, semble être la plus favorable à en termes d'optimum économique même si elle entraîne des conséquences qui doivent être gérées avec soin.

D'un point de vue économique, un ajustement d'environ 20 pour cent, similaire à celui déjà subi par le marché des obligations à long terme, serait cohérent et permettrait à l'immobilier de compenser une partie de l'augmentation observée depuis le début des années 1990, qui n'est pas justifiée par la hausse des loyers.

En effet, si l’on se focalise sur l’évolution des prix des obligations françaises à 10 ans, depuis 1987, on observe une hausse continue, jusqu’à atteindre un pic entre 2020 et 2021 et enregistrant une performance annuelle moyenne d’environ 2,4 pour cent, ce qui correspond précisément à la remontée des taux.

À partir de cet instant, les obligations ont commencé à littéralement s'effondrer, chutant de plus de 20 pour cent en l’espace d’un an.

En ce sens, dans un environnement de hausse des taux, et donc de rendements plus élevés pour les placements obligataires et dans un contexte où le rendement de l’immobilier tend à se réduire, il existe une solution simple au problème de la rentabilité insuffisante de l'immobilier par rapport à d'autres actifs : une baisse significative des prix d'achat. 

Cela aurait deux effets : l'amélioration du taux de rendement des loyers à court terme, et la restauration des perspectives de plus-values à moyen terme.

Ce phénomène d’ajustement rapide s’observe déjà là où le marché de la propriété locative est financiarisé comme par exemple les foncières cotées et notamment les grandes foncières allemandes, qui gèrent des millions d'appartements locatifs.

Comme on peut le voir dans le cas de Vonovia, le plus grand opérateur allemand de cette catégorie gérant environ 600.000 appartements, le cours a pris de la valeur tout au long de cette baisse des taux historiques.

Puis, à partir de la hausse des taux, son cours s’est effondré de plus de 60% !

De fait, les investisseurs institutionnels tels que les compagnies d'assurance, les sociétés foncières, ou encore les fonds d'investissement risquent d'accélérer la baisse. 

Ils font face à la même dégradation du rendement relatif de l'immobilier par rapport aux autres actifs mais sont exposés à des contraintes supplémentaires : ils servent eux-mêmes un rendement à leurs propres souscripteurs et doivent réviser régulièrement leurs allocations d'actifs, notamment entre les actifs réels, dont l'immobilier, et les actifs financiers, pour atteindre leurs objectifs de rendement et leurs obligations de liquidité.

En effet, le contexte de remontée brutale des taux d'intérêt offre notamment à ces acteurs la possibilité d'investir à nouveau dans des obligations à faible risque, qui sont des actifs beaucoup plus liquides que l'immobilier.

Par conséquent, en 2023, les investisseurs institutionnels ont révisé leurs exigences de taux de rendement immobilier et leurs objectifs de rendement).

Il n'est donc pas surprenant que le volume des investissements résidentiels des institutionnels ait chuté au quatrième trimestre de 2022, en net repli par rapport aux trimestres précédents, qui étaient traditionnellement très dynamiques.

Les investisseurs institutionnels sont donc susceptibles de stopper leurs investissements immobiliers à court terme plus rapidement que les particuliers. 

À l’inverse, lorsque le marché est dominé par des investisseurs particuliers, l'ajustement des prix est généralement plus lent et parfois plus partiel ce qui peut avoir l'effet négatif de "bloquer" le marché, d’où, entre autres, un ajustement des prix bien plus lent. 

Lorsque les prix baissent, ou lorsque les acheteurs ne peuvent plus acheter au prix demandé, les vendeurs particuliers se raréfient : seuls ceux qui sont contraints de vendre le font, en raison de déménagements, de décès ou de divorces par exemple. 

Par conséquent, le volume des transactions tend à baisser avant les prix, qui peuvent prendre beaucoup plus de temps à s'ajuster, comme nous l’observons actuellement : 

Ainsi, si nous entrons dans un environnement où les taux longs sont durablement installés autour de 3 pour cent, ce qui rendrait le crédit hypothécaire plus coûteux et créerait des alternatives de placement plus rentables, nous pourrions entrer dans un cycle fondamentalement différent. 

Néanmoins, cet ajustement sera probablement lent, initialement partiel et avec des effets significatifs sur les volumes, ce qui pourrait créer un problème d'accessibilité.

Une chose est sûre, les catégories pénalisées, à commencer par les propriétaires, solliciteront les pouvoirs publics pour mettre en place différents dispositifs d’aides afin de soutenir l’investissement immobilier et de limiter l’ajustement, ce qui semble déjà avoir commencé : 

Entre l’idée de pouvoir de nouveau déduire les intérêts d’emprunt de l’impôt sur le revenu, de jouir de prêts sur 30 ans, revenant ainsi sur les mesures du Haut Conseil de Stabilité Financière de 2020 ou encore le prolongement des Prêts à Taux Zéro, tout est fait pour éviter que la crise du logement ne se poursuive, dans un contexte où les prix ont déjà commencé à chuter.

Pourtant, toutes ces mesures ne feraient en réalité qu’exacerber les tensions, repoussant et aggravant d’autant les problèmes que ce marché connaît déjà depuis maintenant plusieurs années.

En effet, entre les règles du HCSF, le DPE, la Zéro Artificialisation Nette des sols ou encore le blocage des loyers, le gouvernement est clairement à l’origine de cette crise du logement.

L’ultime solution toute trouvée est donc un mécanisme permettant, à terme, de mettre fin au droit de propriété. En effet, étant donné que le foncier est trop cher, certains politiciens ont eu la magnifique idée de dissocier le rare foncier constructible, dont le nombre est artificiellement réduit, de la construction qui se trouve sur le terrain.

Autrement dit, des EPFL, c’est-à-dire des Établissements Publics Fonciers Locaux amasseraient le rare foncier constructible et, les acheteurs ne paieraient que la construction du bâtiment, contre le paiement d’un loyer subventionné pour le sol.

Ce système, présenté, au travers de la Loi Lagleize de 2019, comme une innovation, n’est en réalité qu’une remise au goût du jour de ce que l’on appelle les baux emphytéotiques empêchant la revente libre du bien afin de permettre aux ménages ou aux bailleurs de ne supporter que le coût de la construction à l’achat.

Au reste, si l’emphytéose était le remède miracle contre l’explosion des coûts fonciers, cela se saurait. 

Or deux pays qui pratiquent largement l’emphytéose sur une grande échelle ont connu des bulles immobilières sévères : la Grande Bretagne et Israël, dont la réglementation foncière est également ultra-restrictive, comme la nôtre. 

Ce bail emphytéotique, qui est pratique courante dans certains pays, notamment en Angleterre ou en Chine, fait que les leaseholders britanniques se considèrent comme des propriétaires, même s’ils ne sont en fait que des locataires titulaires d’un bail de très longue durée et, en Chine, c’est l’interdiction par le régime communiste de l’appropriation privée du sol qui conduit l’État à consentir aux promoteurs des baux pour soixante dix ans. 

Dans ces deux cas, le bail emphytéotique correspond à la survivance de logiques correspondant à un état social passé, féodal ou communiste qui ne permet en rien de faciliter l’accès au logement, puisque le prix du bail emphytéotique obéit au strict jeu de l’offre et de la demande comme le prix d’un achat en pleine propriété, et dans la pratique, non seulement ils ne sont pas exempt de bulle immobilière, mais en plus, ils font parti des pays où les prix de l’immobilier rapportés aux revenus des ménages sont les plus élevés au monde !

Alors que les tensions au sein du système bancaire semblent s’être apaisées, ces mésaventures n’ont pas été sans conséquences !

Désormais, c’est l’immobilier d’entreprise qui semblent être sous tension.

L'effondrement de la Silicon Valley Bank et du Credit Suisse a envoyé des ondes de choc dans le secteur bancaire…

La BCE a d’ailleurs mis en garde contre le risque de faillite en chaîne car de nombreux acteurs sont interconnectés.

Quels sont les avertissements qui ont été émis ? Sommes-nous sur le point de vivre une nouvelle crise des subprimes de 2008 ?

Les fissures commencent à apparaître

Secoués par la hausse des taux d’intérêt et la récente crise bancaire, les fondements de l'immobilier professionnel se trouvent ébranlés…

L’immobilier de bureaux traversait déjà une période difficile avec le passage au travail hybride pendant la pandémie de coronavirus. En effet,  de nombreux propriétaires ont liquidé une partie de leur portefeuille immobilier et les locataires ont réduit leurs effectifs voire quitté leurs locaux.

Pour rappel, l’immobilier de bureaux fait partie de la famille de l’immobilier professionnel.

L’immobilier de bureaux est la plus grande composante du marché de l’immobilier d’entreprise.

Déjà avec la pandémie les promoteurs et propriétaires ont du s’adapter mais aujourd'hui, on observe une augmentation rapide des coûts d'emprunt alors que les banques centrales augmentent les taux d'intérêt et resserrent leur politique monétaire. 

Si l’usage de l’effet de levier a toujours été un élément central de l'immobilier, les récentes faillites bancaires, ont a alimenté les craintes d’un accès au crédit moindre et plus cher.

Cela se répercute d’ailleurs automatiquement sur les prix de l'immobilier qui ont déjà fortement baissé ces derniers mois… 

Les valeurs immobilières européennes n’ont toujours pas pleinement pris en compte la hausse des taux d'intérêt… Ainsi, certains analystes estiment qu’elles pourraient chuter de près de 50% d'ici la fin de 2024.

Cette accumulation de mauvaises nouvelles commence à mettre la puce à l'oreille et le système commence à se fissurer.

Exemple: Blackstone, le plus grand investisseur d’immobilier professionnel au monde, a fait défaut le mois dernier sur un prêt garanti sur un portefeuille finlandais de bureaux et de commerces.. 

La question qui inquiète les investisseurs est donc: Est-ce que ces cas isolés  vont s'accélérer en une crise? 

L’immobilier va flancher ?

Il convient toutefois de noter que les dettes liées à l’immobilier ont subi un grand changement depuis 2009. 

En effet, aujourd’hui, il y a plus de prêteurs et de capitaux propres qu’auparavant ce qui se traduit par un effet de levier plus faible réduisant d’autant le risque de stress à grande échelle.

Par ce mécanisme, cela permet donc aux institutions qui octroient des crédits de se prémunir contre un risque d’insolvabilité.

Explication: 

Situation 1

Imaginons une situation où un investisseur s’endette pour acheter un bien immobilier de 100.000 euros en contractant une dette auprès d’une banque.

Si le marché immobilier chute de 30%, cela veut dire que, désormais, le bien immobilier ne vaut plus que 70.000 euros. 

Or, alors même que la valeur de cet actif a baissé, le montant de la dette qui est dûe à la banque est toujours de 100.000 euros= situation d’insolvabilité.

Dans l'absolu, cette situation n’est pas problématique en soi, tant que l’investisseur parvient à rembourser ses dettes. 

Situation 2

En revanche, là où la situation peut très rapidement devenir incontrôlable c’est lorsque la personne doit revendre en urgence son bien pour rembourser la banque. 

Elle n’obtiendra que 70.000 euros de la vente du bien alors qu’elle devra rendre 100.000 euros à la banque. Ainsi, par effet domino, si la banque était elle-même endettée vis-à-vis d’autres entités, elle pourrait également se retrouver insolvable et dans l’impossibilité de rembourser ses dettes, contaminant de facto l’ensemble du système.

Pour limiter ces risques d’insolvabilité, les banques ne prêtent désormais pas plus de 60% de la valeur du bien.

Situation 3

Si on reprend la même situation mais que, pour un bien d’un montant de 100.000 euros, l’établissement de crédit n’accepte, cette fois-ci, de prêter que 60% de la valeur, cela suppose un apport en fonds propres de 40.000 euros de la part de l’investisseur.

En d’autres termes, si le marché immobilier venait à baisser de 30 % , alors, comme dans le cas de figure précédent, le prix du bien tomberait à 70.000 euros mais, étant donné que la banque n’a prêter qu’un montant équivalent à 60% de sa valeur, soit 60.000 euros, même en cas de revente anticipé, l’investisseur parviendrait à rembourser la totalité du crédit et il lui resterait encore 10.000 euros dans sa poche.

AInsi, l’investisseur perdrait de l’argent mais il ne tomberait pas dans une situation d’insolvabilité et cette situation n’impacterait pas le reste des acteurs.

Pour autant, il faut savoir que  que les banques ne sont pas les seuls prêteurs ! Il y a tout un tas d'acteurs exposés à ce secteur…

Les contagions ont commencé ?!

Shadow Banking/ système bancaire parallèle : il vise à réaliser des activités similaires aux activités des établissements de crédit mais en impliquant des entités en dehors du système bancaire réglementé.

Ces prêteurs alternatifs occupent désormais le terrain occupé par les banques pendant la crise financière et comme le reconnaît la Banque Centrale Européenne : 

“Au cours de la dernière décennie, le secteur des fonds d’investissement immobilier s'est considérablement développé et représente désormais 40 pour cent du marché des crédits immobiliers professionnels dans la zone euro. 

Cela signifie que les évolutions du marché immobilier et des fonds d’investissement immobilier sont devenues de plus en plus interdépendantes. 

L'instabilité du secteur des fonds d’investissement immobilier pourrait donc avoir des implications systémiques pour le marché des prêts immobiliers professionnels, ce qui pourrait à son tour affecter la stabilité du système financier de manière générale et de l'économie réelle”.

C’est pour cette raison que la pression sur l'immobilier commercial se répercute également sur le secteur de la gestion d'actifs. Au cours de l'année écoulée, un certain nombre de fonds ont été contraints de retarder les demandes de retrait des institutions afin de décharger les actifs sous-jacents en temps opportun. Alors que beaucoup continuent de reporter les ordres de rachat, BlackRock a commencé à rembourser certains investisseurs qui ont tenté de racheter leur investissement il y a un an déjà.

Il est fondamental de bien distinguer : problèmes de liquidité et problème de solvabilité.

Insolvabilité: une situation dans laquelle il est possible de rester durant une période plus ou moins prolongée. 

Illiquidité : situation durant laquelle une entité doit rembourser de l’argent rapidement alors même qu’elle ne le possède pas ou qu’elle le possèdera plus tard.

C’est précisément pour cette raison que la Banque Centrale Européenne a mis en garde contre les vulnérabilités de ce marché immobilier professionnel. 

Une chose est sûre: les tensions ne font que commencer et les risques associés au resserrement des conditions de financement et à l'incertitude macrofinancière ont commencé à se matérialiser.

Alors que l’année 2022 vient tout juste de se terminer et que 2023 ouvre ses portes, les mois se sont enchaînés et ces derniers ont été marqués par de multiples crises.

Cela est dû, entres autre, à l’envolée inflationniste que nous subissons actuellement autour de la planète comme nous l’avons vu dans un précédent article.

Sans surprise, le marché de l'immobilier a aussi été fortement impacté.

Les prix de l’immobilier ont spectaculairement augmenté en 20 ans et les ventes de logements ont atteint des sommets historiques, tandis que les ménages n’ont jamais été autant endettés.

Sommes-nous à l’aube d’un retournement de prix pour 2023 ?

À quoi faut-il s’attendre pour ce début d’année avec notamment la nouvelle hausse du taux d’usure ?

Et comment envisager ses futurs placements ? 

L’état du marché : le grand retournement ?

Cela n’est un secret pour personne, les prix de l’immobilier autour de la planète et notamment en France n’ont cessé d’augmenter ces dernières années.

Sur l’ensemble de la France, les prix ont plus que doublé depuis le début du 21ème siècle et plus précisément de 150% et à Paris, ils ont presque été multiplié par 4 !

Compte tenu de la poussée inflationniste et de l’importance de déflater les prix, c’est-à-dire d’ajuster les graphiques à l’inflation, on se rend compte que la hausse, n’a pas été non plus si élevée que ça, du moins depuis 2010 et la crise des subprimes, constat qui reste malgré tout différent du côté parisien.

Par ailleurs, cette hausse des prix aurait pu être moins douloureuse pour les ménages si elle avait été accompagnée par une augmentation similaire des revenus. 

Or, cela n’a pas été le cas si l’on regarde la relation entre le prix des logements et le revenu annuel des ménages. 

Au niveau des loyers, ces derniers, toujours rapportés à l’évolution des revenus des ménages, ont plutôt eu tendance à stagner ce qui a contribué à la diminution du rendement locatif.

Ce qui explique entre autres la hausse du prix de l’immobilier: 

L’augmentation de la durée d’emprunt

La volonté d’atteindre l’objectif d’une ZAN:

ZAN acronyme de Zéro Artificialisation Nette des Sols provoque une restriction dans la construction de biens avec des PLU (Plan Local d’Urbanisme) restrictifs et poussant à la densification des villes.

À titre d’exemple, en 1973, alors que la population était 25 pour cent moins élevée que de nos jours, 553.000 logements étaient construits. 

Concrètement, pour se faire une représentation, si l’on rapporte le nombre de constructions à la population, pour 1.000 personnes, il y avait l’équivalent d’environ 10,6 logements construits. Tandis qu’aujourd’hui il n’y a plus que 6 logements construits, en moyenne, pour 1.000 personnes.

La logique qui sous tend la hausse de prix du logement n’est donc pas purement financière et spéculative.

Evolution des terrains bâtis : 

La part des terrains bâtis dans le patrimoine immobilier total des ménages est passée d’environ 20 pour cent dans la période 1978-1998 à 50 pour cent en 2008, et elle se maintient entre 40 pour cent et 50 pour cent.

Cela se traduit donc tout naturellement par une hausse des prix des terrains et dans le même temps, une diminution de la surface moyenne des terrains acheté. Ainsi, le pouvoir d’achat des ménages en termes de surface habitable est en chute libre.

Concrètement, les ménages dépensent toujours autant qu’auparavant par rapport à leur revenus, simplement qu’ils occupent des surfaces de plus en plus réduites.

C’est pour cette raison que, depuis 1990, le taux de propriétaires n’augmente plus. De ce fait la proportion des ménages propriétaires a tendance à stagner depuis plusieurs années.

À l’aube du grand retournement ?

Certains signes avant-coureurs viennent mettre en lumière les turbulences présentes au sein du marché immobilier.

En effet, après une augmentation constante du nombre de ventes, on observe que le nombre annuel de transactions immobilières de logements anciens est en forte hausse depuis 2015. 

En ce qui concerne le resserrement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, il faut bien rester conscient qu’un crédit immobilier se caractérise par trois éléments que sont : 

1)Le taux d’usure

Il est influencé par la politique des banques centrales ainsi que le taux d’usure en France. Le taux d’usure étant le taux au-dessus duquel les établissements de crédit n’ont pas le droit de prêter et qui passera de à 3,53 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et 20 ans et 3,57 pour cent pour les prêts à taux fixe d’une durée supérieure à 20 ans dès le premier janvier 2023.

2)La durée 

Elle est limitée à 25 ans selon  les règles du HCSF  ( Haut Conseil de Stabilité Financière) 

3)Le montant de la mensualité par rapport aux revenus

C’est-à-dire le taux d’endettement limité à 35 pour cent, qui est déterminée par les deux variables précédentes auxquels s’ajoutent frais de dossier, garanties, assurances et autres coûts afférents au prêt immobilier.

Par l’intermédiaire de ces trois éléments il est possible de déterminer la capacité d’emprunt et le coût du crédit.

Or, aujourd’hui, avec la remontée des taux, la capacité d’emprunt se dégrade, en même temps que le coût du crédit augmente.

On observe que la solvabilité de la demande des ménages, c’est-à-dire leur capacité à acheter se dégrade, ce qui pousse les banques à accorder moins de prêts.

Tout logiquement, au fur et à mesure que les taux montent, le coût du crédit occupe une proportion croissante dans le montant total remboursé à la banque, au détriment du capital, c’est-à-dire de la capacité d’emprunt.

De plus, il faut savoir qu’en finance, l’on dit que la valeur d’un actif qu’il soit immobilier, boursier ou quelque soit l’actif à analyser, est égale à la somme des flux futurs actualisés au taux de rendement exigé par les investisseurs.

En ce sens, pour connaître la valeur d’un actif, il faut être capable de déterminer le flux futurs générés par l’actif en question ainsi que l’évolution future de ces flux futurs.

Le taux de rendement

À cela, il faut également prendre en compte, le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir. Il s’agit classiquement d’un taux dit “sans risque” qui est ni plus ni moins que le taux auquel l’État emprunte, c’est-à-dire l’OAT à 10 ans en France, auquel on ajoute ce que l’on appelle “une prime de risque”, c’est à dire une majoration du rendement sans risque qui rémunère l’aléa du rendement et les contraintes attachés à l’investissement.

Sauf que, indépendamment des deux premiers critères que sont les flux futurs et l’évolution de ces flux futurs, la hausse violente des taux d’intérêt a pour conséquence d’augmenter mécaniquement et tout aussi rapidement le taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir.

L'encadrement des loyers

Pour bien comprendre, aujourd’hui, compte tenu de l’encadrement des loyers et des prix stratosphériques atteint par l’immobilier parisien, le rendement locatif est autour de 2,5 à 3 pour cent. 

Un taux de rendement certes médiocre, mais jusqu’alors largement suffisant lorsqu’il est comparé au taux de rendement de l’état Français à 0 pour cent, voire même négatif ces dernières années et ce, jusqu’à très récemment.

Le problème c’est que, désormais, le taux d’emprunt de l’état Français n’est plus de 0 pour cent, comme il l’était encore au début de l’année 2022, mais autour des 3 pour cent.

Après une telle hausse, le rendement locatif de l’immobilier parisien paraît bien maigre.

Dans les conditions actuelles de taux d’intérêt, le rendement locatif de l’immobilier parisien n’est clairement plus suffisant pour justifier l’investissement comme nous l'avions vu dans un précédent article.

Et donc forcément, pour retrouver de l’attrait aux yeux des investisseurs, le rendement locatif doit augmenter. Ainsi, dans un contexte d’encadrement des loyers qui interdit toutes perspectives d’augmentation sérieuse des loyers ou d’une limitation de la revalorisation de l’IRL, c’est-à-dire de l’Indice de Référence des Loyers à 3,5 pour cent ce sont tout naturellement les prix de l’immobilier qui doivent baisser !

En l’état actuel des choses, plus qu’une chute des prix, c’est une perpétuation de la dégradation du pouvoir d’achat en termes de mètres carrés qui s’observe. 

De plus, dans un contexte où la tension locative reste forte et ne cesse de croître sur l’ensemble du territoire, si les prix venaient à baisser, les rendements augmenteraient automatiquement attirant aussi vite les investisseurs pour venir profiter des nouvelles opportunités.

C’est d’ailleurs ce qui soutient encore les prix et qui empêche à ce que ces derniers chutent trop brutalement, à moins que les plafonnements perdurent trop longtemps dans le temps.

S’il est vrai que les conditions d’accès au crédit et la situation du marché immobilier sont indéniablement en train de se dégrader, il continue d’y avoir des opportunités. Certains biens verront leur prix chuter dans une plus ou moins grande mesure, tandis que d’autres verront leur prix stagner voire même augmenter.

Les prix de l’immobilier ont d’ores et déjà commencé à chuter !

Selon Century 21 et Orpi, c’est Paris qui est l’une des premières villes à être touchée avec un prix au mètre carré qui passe sous la barre symbolique des 10.000 euros.

Le sujet de l'immobilier passionne. En France, environ 6 ménages sur 10 détiennent de l’immobilier !

En effet, le patrimoine des français est majoritairement constitué de placements dans la pierre, à hauteur de 60% !

La récente baisse des prix de l'immobilier promet des conséquences économiques et sociales.

Cette débâcle intervient alors que le taux d’usure pour le dernier trimestre de cette année a récemment été relevé et se trouve à 3,03% pour les prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 20 ans et à 3,05% pour les prêts à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans.

Qu’est-il en train de se passer et quelle pourrait-être l’ampleur de cette chute des prix ? Allons nous être impactés ?

Valeur refuge VS Bulle spéculative

Aujourd’hui plus que jamais le marché de la pierre se trouve dans la tourmente et deux visions s’affrontent et s’opposent.

Les optimistes : une valeur refuge

D’un côté, il y a le camp qui se veut optimiste. C'est celui qui conçoit l’immobilier comme une valeur refuge et estime que le logement serait un placement de “bon père de famille”, moins en proie à la spéculation que les placements financiers.

Pour rappel, le concept de valeur refuge ne doit pas être confondu avec celui de réserve de valeur.

En effet, le terme de valeur refuge s’adresse aux différents actifs d’investissement qui ont pour vocation de protéger en tout ou partie un portefeuille contre les crises économiques, c’est-à-dire être résistant et donc modérant les chutes de celui-ci.

La réserve de valeur a une vocation tout autre qui est d’être capable de maintenir son pouvoir d'achat à travers le temps, c’est-à-dire de protéger non pas contre les crises mais contre l’inflation.

Ainsi, poussée à l’extrême, la thèse optimiste de l’immobilier peut parfois confiner à l’absurde en estimant par exemple que les prix à Paris ne peuvent pas baisser, alors même qu’ils ont connu une chute de près d’environ 30% dans les années 1990.

Les pessimistes: éclatement de la bulle immobilière

De l’autre côté, en face, du camp des optimistes, il y a le camp des pessimistes qui annonce depuis des dizaines d’années l’éclatement imminent de la bulle et le désastre immobilier qui s’avoisine.

Sur le fond, le principal argument avancé par les partisans de ce camp tient à la déconnexion observée entre l’évolution des prix et ses “fondamentaux”, c’est-à-dire une évolution des prix plus rapide que les loyers et les revenus, ce qui serait insoutenable.

De prime abord, cet argument est évidemment fondé, dans la mesure où dans la théorie économique et financière on estime que la valeur de tout actif correspond à une actualisation de la somme des revenus futurs que l’on espère tirer de ce même actif. Cela est valable dans le cas de la bourse comme dans l’immobilier.

Dans le cas du logement, il s’agit justement des loyers et il paraît donc effectivement étonnant que les prix puissent durablement s’en écarter.

Pour autant, cette analyse est en réalité incomplète car elle omet certaines variables financières importantes.

Ce qui fait réellement varier les prix de l'immobilier

En effet, les prix de l’immobilier dépendent non seulement de variables “réelles”, telles que les revenus, la démographie ou encore les contraintes pesant sur l’offre (par exemple prix des matériaux), mais aussi de variables “financières”, à savoir le taux d’intérêt et les conditions de crédit.

Or, le marché du logement français a connu ces dernières décennies à la fois une baisse des taux d’intérêt et un assouplissement des conditions financières. 

C’est ce changement des conditions et d’environnement financier qui expliquent la déconnexion constatée entre les prix d’une part et les loyers/revenus de l’autre.

Sur le marché du logement, la baisse des taux et l’assouplissement des conditions de crédit constituent donc ce que l’on appelle un choc de demande de grande ampleur. Cela a en effet permis de renforcer la capacité d’achat des ménages, provoquant à la fois une hausse des prix et un découplage avec les revenus.

Comme on peut le voir, le graphique présente la variation du pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carrés depuis 1998 expliquée par 3 variables que sont l’évolution du revenu disponible, du taux d’emprunt et des prix de l’immobilier.

On observe que la surface accessible en France a perdu environ 42 mètres carrés à cause de l’envolée des prix qui vient tirer à la baisse le pouvoir d’achat immobilier en termes de mètres carré mais dont l’effet négatif est partiellement compensé par la hausse du revenu disponible. On voit surtout à partir de 2008 que par la baisse des taux d’emprunt cela permet de gagner environ 16 mètres carrés de pouvoir d’achat.

Ainsi, en termes nets, le pouvoir d’achat immobilier en mètres carrés s’est légèrement réduit, à cause, ou plutôt grâce, à l'interaction de ces différentes variables.

À cela, il ne faut pas oublier que pour que les primo-accédant puissent aujourd’hui acquérir, à quelques choses près, le même logement qu’en 2000, malgré la hausse des prix, il leur faut augmenter leur durée d’emprunt de 15 à 22 ans.  

Une nuance à apporter toutefois, c’est qu’il est particulièrement difficile d'appréhender l’impact de ce que l’on appelle l’effet qualité. Autrement dit, valoriser à la hausse ou à la baisse l’évolution de la qualité du logement.

Ainsi, en principe, les logements sont mieux équipés, mieux isolés et plus pratiques d’accès qu’à la fin des années 90. On pourrait alors considérer qu’en réalité, le pouvoir d’achat s’est amélioré ou s’est au moins stabilisé puisque le confort s’est accrue.

En tout état de cause, en France, c’est donc le cumul de la baisse des taux d’emprunt et de l’assouplissement des conditions d’accès au crédit qui a soutenu la demande et tiré à la hausse les prix. 

Sur le plan financier, la déconnexion entre prix et loyers trouve également son origine dans l’évolution des taux.

En effet, si la valeur d’un actif, ici l’immobilier, correspond à la somme de ses revenus futurs, les loyers, alors, comme expliqué précédemment, ces derniers doivent être “actualisés”. 

Pour convertir une somme d'argent “future” en une somme d'argent “actuelle”, on utilise le taux d’intérêt.

Concrètement, un même loyer touché dans 10 ans a davantage de valeur aujourd’hui si les taux d’intérêt sont à 1% plutôt qu’à 5%.

Exemple :

Dans un monde où les taux sont à 5%, il suffit de placer 61€ aujourd’hui pour obtenir 100€ dans 10 ans, alors que 90€ sont nécessaires si les taux sont à 1%. 

Autrement dit, la valeur “actuelle” d’un loyer de 100€ perçu dans 10 ans est d’environ 61€ dans un monde où les taux sont à 5% par an alors qu’elle grimpe à 90€ si les taux sont à 1 pour cent.

La déconnexion entre prix et loyers est donc logique dans un monde où les taux baissent, car cela renchérit la valeur “actuelle” des loyers futurs. Le prix des logements s’en trouve mécaniquement augmenté.

Plus généralement, cette évolution a poussé à la hausse la valeur de tout le capital existant, qu’il s’agisse d’actions, d’obligations ou d’immobilier. 

En France, si la valeur du capital a explosé ces dernières décennies, ce n’est donc pas parce qu’il y aurait des méchants actionnaires qui confisqueraient une part croissante des revenus générés chaque année.

Le problème c’est que, désormais, les taux remontent et les conditions favorables qui ont permis tout ce que l’on vient de voir jusqu’à présent semble s’inverser !

L’inversion de la tendance : la bulle de l’immobilier se perce ?!

Cela n’aura échappé à personne : il semble que nous soyons sortis de ce monde de taux toujours plus bas. Le retour de l’inflation et le resserrement monétaire qui l’accompagne ont provoqué ces derniers mois une remontée très brutale des taux réels anticipés et ils devraient repasser en territoire positif.

Sans surprise, cette brutale remontée des taux a provoqué une baisse du prix des actifs existants valorisés quotidiennement sur les marchés.

La valeur des obligations d’État européennes de plus de 15 ans a ainsi chuté de près de 40% !

Et d’après la Banque Centrale Européenne, la baisse des actions liée à la hausse des taux sans risque est du même ordre.

Il en va de même pour l’immobilier coté en bourse, à fort effet de levier et essentiellement commercial, qui a déjà baissé de 25 à 40% en Europe.

Bref, la remontée des taux a fait plonger la valeur de tous les actifs valorisés sur les marchés.

Pourtant, dans ce tableau bien sombre, le logement semble faire exception puisque, sur le premier semestre de l’année, son prix a augmenté de 2,9%. Il ne faut pas oublier que l’immobilier n'est pas coté en bourse et donc suivre l’évolution de son prix est plus complexe et long.

Il n’y a pourtant aucune raison à ce que le logement échappe à une correction à moyen terme si les taux restent en l’état ou continuent de croître afin de lutter contre l’inflation puisque la BCE continue de monter les taux, comme cela a été le cas cette semaine !

Les autres déterminants traditionnels des prix du logement ne semblent pas être de nature à contrebalancer l’effet baissier lié à la hausse des taux :

Les revenus des ménages impactés

Premièrement, les revenus des ménages subissent le choc inflationniste. D'ailleurs à ce sujet nous avons publié un précédent article sur les causes réelles de l'inflation. Le pouvoir d’achat par unité de consommation s’est réduit de près de 3% en l’espace de six mois, soit la baisse la plus forte depuis plus de 40 ans si l’on exclut la période du premier confinement au début de la crise sanitaire.

Les octrois de crédits immobiliers

Deuxièmement, l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers paraît exclu. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) cherchant au contraire à les durcir pour prévenir un endettement excessif des ménages, ce qui là encore accentuerait la baisse.

Une crise démographique

Troisièmement, la contribution de la démographie à la demande pourrait être déclinante, du fait du ralentissement de la progression du nombre de ménages.  

Une offre contrainte

Finalement, seule une aggravation des contraintes sur l’offre paraît de nature à soutenir les prix sous l’effet de l’entrée en vigueur de nouvelles normes environnementales.

La Caisse des Dépôts estime que, “ le choc qui a le plus d’impact, tant à court qu’à long terme, est de loin celui sur les coûts de construction. Le choc est de facto inflationniste sur les prix. Mais surtout, il s’amplifie dans le temps car l’effet haussier sur les prix entraîne une baisse du parc de logements disponibles, en raison d’une moindre demande anticipée, amplifiant ainsi l’effet haussier sur les prix”.

Si les prix du logement ont pour l’instant résistés, il s’agit donc vraisemblablement d’un phénomène temporaire lié aux spécificités de ce marché.

En effet, la remontée des taux obligataires se transmet très progressivement aux taux des crédits à l’habitat puisque, en France, ce phénomène est accentué par les règles relatives au taux d’usure, qui encadrent l’évolution du taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer et son effet bénéfique aura été bref. 

Pour tenter d’anticiper l’effet de la hausse des taux sur les prix de l’immobilier, il faut d’abord estimer l’impact de l’augmentation des taux souverains sur les taux des crédits immobiliers.

L’affaire est moins évidente qu’il n’y paraît car la période de taux très bas a entraîné un décrochage entre le coût de financement de l’État d’une part et le taux des crédits immobiliers de l’autre qui ont certes également suivi une tendance à la baisse ces dernières années mais dans une moindre mesure.

De ce fait, dans la mesure où les taux de crédit immobilier n’ont pas autant baissé que les taux d’emprunt des États, la remontée des taux souverains actuels pourrait se transmettre partiellement aux taux des crédits immobiliers. 

Ainsi, d’après la Banque Postale, le taux de transmission serait d’environ 60%, si bien que la hausse de 3 points du coût de financement de l’État augmenterait de 1,5 à 2 points le taux des crédits immobiliers.

Exemple:

Concrètement, cela signifie que pour un emprunt de 200.000€ sur 20 ans et à un taux de 1,1 pour cent, la mensualité liée au crédit passerait d’environ 930€ à 1.100€ avec un taux à 3%. 

À l’inverse, une même mensualité de 930€ permettrait d’emprunter 32.000€ de moins, c’est-à-dire 168.000€ où, une chute de 16% du prix d’acquisition.

En pratique, l’impact d’une baisse des prix de l’immobilier passe par deux canaux principaux : la consommation et l’investissement des ménages.

La consommation des ménages

En ce qui concerne la consommation, non seulement les crédits immobiliers en France sont très majoritairement à taux fixe (en France) ce qui permet aux ménages de tirer parti de la hausse des prix de leur logement pour emprunter à d'autres fins. De ce fait, les variations des prix de l’immobilier n’ont quasiment aucun impact sur la consommation des ménages en France.

Pour ce qui est de l’investissement, il représente environ 6% du PIB en France et rassemble la construction de logements neufs, les dépenses d'entretien-amélioration des logements existants et les frais liés aux acquisitions dans le neuf et dans l'ancien, c’est-à-dire frais de notaire, d'architecte, d’agence, etc.

Un effet supplémentaire concerne l’accroissement des inégalités, l’immobilier, étant l’actif par excellence des classes moyennes, tandis que le patrimoine des plus riches est d’abord composé d’actifs professionnels et financiers

Si les inégalités de patrimoine ont moins progressé en France qu'aux États-Unis, c’est en grande partie parce que les prix de l'immobilier n’y ont pas été aussi dynamiques ! 

Or, étant donné que l’immobilier français vient de perdre plus ou moins durablement ses deux “moteurs de croissance” que sont la baisse des taux et l’assouplissement des conditions de crédit.